de overgang naar duurzame energie versnellen

Woningvoorraad

23 April 2021

Inleiding

In onze brief aan de raad van juni 2020 over de WoonMonitor 2020 hebben we aangegeven dat dit als beleidsarm instrument zeer waardevol is als kompas voor toekomstig beleid, mits volledig, betrouwbaar en consistent in de gebruikte methodiek en definities. We hebben ook gepleit voor meer eenduidigheid in cijfers en een eenvoudiger door de raad te controleren weergave. Daarmee wordt het bruikbaar in de beleidscyclus als controlestap in het PDCA-proces. In de praktijk is er echter regelmatig spraakverwarring over de cijfers. Het is in het belang van alle bewoners en woningzoekenden dat er een heldere discussie is over de actuele situatie op de woningmarkt. Het blijkt echter dat in verschillende rapportages verschillende definities worden gebruikt. Dat leidt tot verwarring en daarom besteden we er hier aandacht aan. De gemeente Delft hanteert in de WoonMonitor een afwijkende definitie van sociale voorraad (gebaseerd op Delft in Cijfers).

Definitie volgens de Rijksoverheid:

Voor corporatiewoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens heet dit het DAEB-segment. Bij een aanvangshuur boven deze “vrijesector” huurgrens zijn corporatiewoningen geliberaliseerd (niet-DAEB segment). Een sociale huurwoning heeft bovendien een maximale huurprijs gebaseerd op de kwaliteit (WWS-puntensysteem) en de bewoner heeft mogelijk recht op huurtoeslag. Dit geldt ook voor particuliere woningen die onder de liberalisatiegrens worden verhuurd. Delft noemt dit segment “particulier huur sociaal” en behoort tot de gereguleerde sector, maar hierop zijn niet de afspraken in de woningwet 2015 over toewijzing, voorraad en prestatieafspraken van toepassing zoals voor corporaties gelden. Deze woningen tellen niet mee als sociale huurwoning. Zelfstandige studentenwoningen tellen wel mee als sociale huurwoningen, maar worden vanwege een afwijkend toewijzingsbeleid ook apart geregistreerd. In afwijking van bovenstaande definitie noemt Delft de totale voorraad van de woningcorporaties Sociale Huur (excl. studenten):

  • Afwijkende definitie Delft: Sociale Huur (excl. studenten) = DAEB-segment + niet-DAEB segment

Het grote aantal zelfstandige studenten sociale huurwoningen wordt daar bij opgeteld tot subtotaal Sociale Huur (incl. studenten), het sociale huursegment van de woningmarkt. Binnen het segment sociale huur rekent Delft ook de woningen die door corporaties onder voorwaarden zijn verkocht (KoopGarant).

Namens de Sociale Verhuurders Haaglanden maakt adviesbureau Explica voor de betrokken gemeenten periodiek management rapportages over de verhuringen. In deze rapportages worden ook definities gebruikt die afwijken van die in Delft. Explica rekent niet-DAEB en KoopGarant niet mee in de sociale voorraad en studenten sociale huurwoningen wel (zie Definities in Bijlage Hoofdstuk 2 JaarMonitor 2021). Opmerkelijk is verder dat in de prestatieafspraken 2021 juist wordt verwezen naar de voorraadrapportage van Explica (op dat moment nog niet gepubliceerd). De in de rapportage opgenomen voorraadgetallen komen niet overeen met de cijfers in andere bronnen. De cijfers in prestatieafspraken komen wel overeen met de cijfers Sociale Huur (excl. studenten) zoals Delft deze hanteert. Explica hanteert de definitie:

  • Definitie Explica: Sociale Huur (incl. studenten) = DAEB-segment* – KoopGarant + Studenten

* Hierbij wordt het DAEB-segment bedoeld zoals Delft die hanteert, d.w.z. inclusief KoopGarant en exclusief studenten sociale huurwoningen . KoopGarant valt onder de DAEB-activiteiten van corporaties, maar het betreft geen verhuurbare sociale voorraad volgens de definitie van de sociale huurwoningen van de Rijksoverheid.

De Explica rapportages zijn de basis voor de getallen in de WoonMonitor. Het gebruik van de term Sociale Huur in de WoonMonitor (evenals door Delft in Cijfers) is verwarrend. In feite is hier sprake van het deel van de woningvoorraad dat in bezit is van woningcorporaties (sociale en geliberaliseerde woningen) plus eventueel kan worden teruggekocht om opnieuw sociaal te verhuren en waarover College en Raad prestatieafspraken (incl. WSW) kan maken in het kader van de beleidscyclus.

Dashboard

Onderstaande figuren zijn voornamelijk een grafische weergave van Open Data (Delft in Cijfers) zonder verrijkingen en na raadpleging van andere bronnen (o.m. Aedes, ABF Research, “waar staat je gemeente”). Het gaat om zelfstandige woningen (o.a. niet-zelfstandige studentenwoningen en HAT vallen hier buiten). We kiezen voor weergaven in aantallen, want “in percentages kun je niet wonen” (percentages t.o.v. de gehele voorraad komen naar boven door met de cursor boven de grafiek te gaan staan). De figuren geven steeds de stand per 1 januari van het jaar weer. Een grafische weergave van de voorraad sociale huurwoningen volgens de definitie in de Woningwet staat op een aparte pagina.

Figuur 1 – Woningmarktsegmenten: Sociale Huur, Particuliere Huur en Koopwoningen afgezet tegen de woningbouwplannen (N.B. KoopGarant en niet-DAEB is meegerekend bij Sociale Huur en particuliere sociale huurwoningen bij Particuliere Huur).

Figuur 2 – Gelijk aan Figuur 1, maar nu is het segment Sociale Huur opgesplitst in studenten en niet-studenten.

Figuur 3 – Details woningmarktsegmenten op prijs. Het valt op dat de voorraad particuliere sociale huur in 2 jaar in gehalveerd. Ook de lagere prijsklasse koopwoningen krimpt snel.

Figuur 4 – Gedetailleerde woningmarktsegmenten naar eigendom (vóór 2018 niet opgenomen in Open Data)

Figuur 5 – Geldige Energielabels (een indruk van de energieprestatie van de totale Delftse woningvoorraad. N.B. de toename van het aantal registraties zegt niets over woningverduurzaming (zie dashboard energieprestatie woningvoorraad).

Conclusies

De reden waarom wij belangrijk vinden dat deze basis cijfers eenduidig en consistent zijn, is omdat een goed beeld van de woningvoorraad één van de pijlers is van de warmtetransitie, naast energieprestatie en energiegebruik. Bovendien is het van belang dat er goede besluiten worden genomen en een helder debat wordt gevoerd over de toekomst van de lokale woningmarkt. Een eenduidige weergave daarvan draagt bij aan het inzicht van bewoners in hun kansen op een gewenste woon-levensloop in Delft. In de huidige krapte op de woningmarkt is een een duurzame, betaalbare woning schaars voor zowel nieuwkomers en doorstromers. De noodzakelijke investeringen (maar met beperkte financiële middelen) in nieuwbouw en verduurzaming moeten leiden tot de gewenste en controleerbare verbeteringen van de kwaliteit en kwantiteit van de Delftse woningenvoorraad. Voor het opstellen van een nieuwe WoonVisie waarin concrete, controleerbare doelen staan, moeten zuivere definities worden gehanteerd en de verwarringen in de cijfers van de WoonMonitor zijn opgelost.

Bronnen

Share
Share
Tweet